返回
國新研究院
前言
今年以來我國疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果持續(xù)鞏固，工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定恢復(fù),，消費(fèi)品行業(yè)加快恢復(fù),，進(jìn)出口延續(xù)較快增長態(tài)勢(shì),，3月發(fā)布的“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要為未來幾年發(fā)展指明了方向,。深圳中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū),、浦東社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū),、浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū),、山東新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換綜合試驗(yàn)區(qū)四個(gè)改革試點(diǎn)先行，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈不斷獲得政策加碼,，南京,、福州都市圈發(fā)展規(guī)劃相繼出爐，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)集中布局粵蘇川等省份,，與國家戰(zhàn)略高度契合,。
圖片來源攝圖網(wǎng) 重點(diǎn)政策 產(chǎn)業(yè)：都市圈與多中心同步發(fā)力，產(chǎn)城融合,、公募REITs等得到高度重視 我國“十四五”規(guī)劃綱要針對(duì)“優(yōu)化提升超大特大城市中心城區(qū)功能”提出,，堅(jiān)持產(chǎn)城融合,，完善郊區(qū)新城功能，實(shí)現(xiàn)多中心,、組團(tuán)式發(fā)展,。目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間格局是都市圈與多中心同步發(fā)力，產(chǎn)城融合,、公募REITs等成為其重要推動(dòng)力,。 2021年上半年產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策 資料來源：國新未來科學(xué)技術(shù)研究院整理 地產(chǎn)：房企融資、個(gè)人房貸收緊力度加大,，“3+2”條紅線監(jiān)管范圍擴(kuò)圍 6月10日,，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家嘴金融論談上提出：那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機(jī)會(huì)發(fā)家致富,，正像押注房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)一樣,。這意味著地產(chǎn)政策將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位。 從房企融資來看,，5月房企融資額1331億,，自3月來持續(xù)下降，同比降16%,，環(huán)比降20%,；平均利率5.7%，環(huán)比升0.3個(gè)百分點(diǎn),。其中綠色債券由于融資成本低,、政策支持力度大等優(yōu)點(diǎn)，在海外債占比達(dá)45%,，是上月綠債融資額的近4倍,。根據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，央行已將“三道紅線”試點(diǎn)房企商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍,。 圖：2020年5月-2021年5月融資額及平均利率 從購房者融資來看，6月貝殼監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率5.52%,，二套利率5.77%,，分別較5月上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn),；房貸平均放款周期50天,，較上月延長2天。二套房貸在多城出現(xiàn)延貸,、停貸等現(xiàn)象,，主要因部分銀行主動(dòng)調(diào)整信貸投放速度。繼打擊消費(fèi)貸,、經(jīng)營貸違規(guī)入樓之后,，廣深發(fā)布對(duì)融資擔(dān)保類公司的監(jiān)管,，監(jiān)管對(duì)象擴(kuò)展到非銀行金融機(jī)構(gòu)。 圖：貝殼72城主流房貸利率走勢(shì) 土地市場(chǎng) 百城量價(jià)：受“兩集中”政策影響,，土地成交均“量跌價(jià)漲” 從成交量來看,，2021年1-5月，全國100個(gè)大中城市土地成交建面3.9億平,，同比減少19%,。分類型來看，呈現(xiàn)“宅地和商服降幅較大”的態(tài)勢(shì),，宅地,、商服用地成交建面同比跌幅分別為22%、24%,，工業(yè),、其他用地同比分別減少15%、14%,。 從成交價(jià)來看,，2021年1-5月，宅地,、商服,、工業(yè)、其他用地成交樓面價(jià)同比增幅分別為31%,、24%,、12%、20%,。 集中供地城市：土地成交“南熱北冷”,，TOP30房企拿地占比超40% 從兩集中22城首批地塊成交情況來看，無錫,、成都,、杭州、南京,、寧波,、廈門、合肥,、北京,、重慶、沈陽10城溢價(jià)成交占比過半,，其中南方城市占8成,，北方城市中僅北京、沈陽入局,，沈陽呈現(xiàn)冷熱不均態(tài)勢(shì),，溢價(jià)成交占比56%,，流拍占比12%。長沙,、上海,、長春、武漢,、濟(jì)南,、鄭州、青島7城底價(jià)成交占比過半,，其中多城為北方城市,，位居南方的上海底價(jià)成交地塊多為安置房用地或租賃用地。 TOP30房企在22城共摘294幅宅地,，占全部地塊比重超四成,。頭部房企表現(xiàn)尤為突出，其中融創(chuàng),、萬科,、保利拿地量均超20幅。萬科,、保利,、華潤、龍湖等房企在多城均勻布局,，以分散風(fēng)險(xiǎn),；融信、龍光等集中在優(yōu)勢(shì)區(qū)域布局,。 圖片來源攝圖網(wǎng) 企業(yè)洞察 業(yè)績指標(biāo)：2020年產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)營收,、凈利同比繼續(xù)增長 根據(jù)方升公布的150家產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)數(shù)據(jù)，去年產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)營業(yè)收入接近萬億,，TOP10占比不斷提升,；凈利潤超千億，TOP10占比微降,；營業(yè)收入TOP10企業(yè)主要集中在華東,、華南區(qū)域。 新增項(xiàng)目：聯(lián)東,、中電光谷新開工和簽約項(xiàng)目集中布局在粵蘇川等省份 資料來源：國新未來科學(xué)技術(shù)研究院整理 重點(diǎn)動(dòng)態(tài)：富力、華潤等布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),，輕資產(chǎn),、城市更新受房企青睞 資料來源：國新未來科學(xué)技術(shù)研究院整理 思考啟示 結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)新增項(xiàng)目的布局區(qū)域和相關(guān)國家政策，在省/直轄市層面,，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)可重點(diǎn)關(guān)注廣東,、江蘇,、浙江、上海,、四川,；在城市層面，重點(diǎn)關(guān)注已發(fā)布都市圈規(guī)劃的南京,、上海市中著力打造社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)的浦東新區(qū)以及五大新城（嘉定,、青浦、松江,、奉賢,、南匯）、濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)（濟(jì)陽,、歷城部分街道）,。 本文節(jié)選自國新未來科學(xué)技術(shù)研究院撰寫的《2021年上半年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告》作者：國新未來科學(xué)技術(shù)研究院研究員 朱蓉蓉
