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國(guó)新研究院
前言
2021年5月11日，財(cái)政部等四部門聯(lián)合召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，提出“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法改革”,。2021年6月4日,，財(cái)政部,、自然資源部,、稅務(wù)總局和人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》（財(cái)綜〔2021〕19號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》）,，明確將國(guó)有土地出讓收入全部劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收,，此舉有利于中央摸清地方財(cái)政底數(shù)，為房地產(chǎn)稅全面改革做好準(zhǔn)備,，政策信號(hào)作用較強(qiáng),。
圖片來源攝圖網(wǎng)
發(fā)布背景
降低地方土地財(cái)政依賴，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革是大勢(shì)所趨
背景一: 土地出讓收入持續(xù)攀升,，部分區(qū)域土地財(cái)政依賴度高
1992年分稅制改革后,，國(guó)有土地出讓收入全部劃歸地方，地方財(cái)政對(duì)賣地收入依賴度高，2020年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入84142億元,，與地方一般公共預(yù)算收入比值超84%。
從2019年土地出讓數(shù)據(jù)看,，江蘇（8564億）,、浙江（8260億）、山東（6086億）和廣東（5529億）仍居前列,。從對(duì)土地出讓金依賴度看,，浙、皖,、蘇,、魯?shù)仁「叨纫蕾囃恋刎?cái)政，土地出讓金和一般公共預(yù)算的比值分別為1.17倍,、0.98倍,、0.97倍和0.93倍。
表1 分稅制改革過程中相關(guān)政策內(nèi)容梳理
資源來源：財(cái)政部,、中國(guó)政府網(wǎng),，國(guó)新研究院整理
圖1 2009-2020年全國(guó)土地出讓收入及占GDP比重變化統(tǒng)計(jì)
數(shù)據(jù)來源：粵開證券
背景二：“房住不炒”基調(diào)下，房地產(chǎn)稅全面改革大勢(shì)所趨
鑒于分稅制改革造成地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配,，迫使地方形成土地財(cái)政依賴,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)被忽視，這與國(guó)家要求發(fā)展新經(jīng)濟(jì),、培育新動(dòng)能的訴求相背離,，因而房地產(chǎn)稅全面改革將是大勢(shì)所趨。
我們判斷,，政府層面大概率借鑒美國(guó),、新加坡、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合本國(guó)國(guó)情,，合并整合“土地增值稅”“房產(chǎn)稅”“城鎮(zhèn)土地使用稅”“契稅”等相關(guān)稅種,，合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等，使房地產(chǎn)稅制度更加合理,、公平,，既能起到籌集財(cái)政收入作用，又能發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配,、促進(jìn)社會(huì)公平的效應(yīng),。
圖片來源攝圖網(wǎng)
《通知》關(guān)注點(diǎn)
關(guān)注點(diǎn)一: 土地收入征繳劃轉(zhuǎn)，有利于提升征收效率,、加強(qiáng)中央統(tǒng)籌管理
政策強(qiáng)調(diào)“收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)”,，主要涵蓋征繳、支出兩部分。征繳方面,，土地出讓金由自然資源部變?yōu)槎悇?wù)部門后,，征收主體發(fā)生改變。支出方面,，土地出讓收入的使用管理仍將按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,，即全額納入地方政府性基金預(yù)算管理并安排支出。
從政策目標(biāo)看,，一是將土地出讓金調(diào)整為國(guó)家稅務(wù)部門統(tǒng)一征收,，有助于提升征管效率和規(guī)范化管理水平,。二是打通各部門信息孤島,，土地收入統(tǒng)一由稅收部門掌握，實(shí)質(zhì)上強(qiáng)化中央集權(quán),，摸清各地財(cái)政底數(shù),，提高中央財(cái)政資源統(tǒng)籌能力,。
關(guān)注點(diǎn)二：土地財(cái)政基本屬性未變，但需關(guān)注潛在風(fēng)險(xiǎn)
鑒于“收入劃轉(zhuǎn)”僅涉及征繳方式調(diào)整,，并不涉及土地出讓金分配使用,、財(cái)政預(yù)算科目調(diào)整，因而對(duì)地方土地財(cái)政屬性和基本管理方式未造成根本影響,。
出讓金統(tǒng)一納入稅務(wù)部門,，將使資金受到更為有效的監(jiān)督管理，避免地方政府虛增財(cái)力,、違規(guī)舉債等行為,，而作為地方政府土地經(jīng)營(yíng)主體，部分城投公司由于形成“拿地-返還-融資”不規(guī)范鏈條,，少交延交土地出讓金,，虛增資產(chǎn)和利潤(rùn)規(guī)模，統(tǒng)一征收后,，該部分公司資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金流將受到?jīng)_擊,，需關(guān)注城投公司風(fēng)險(xiǎn)上升的潛在影響。
關(guān)注點(diǎn)三：政策短期影響有限,，中長(zhǎng)期是房地產(chǎn)稅改革重要信號(hào)
短期看,，政策并未涉及地方政府供地計(jì)劃，土地需求則由房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度和房企投資需求所決定,，因此對(duì)土地供應(yīng)量和成交價(jià)格沒有直接影響,。
中長(zhǎng)期看，此次劃轉(zhuǎn),，旨在加強(qiáng)中央對(duì)地方政府土地出讓行為的統(tǒng)一監(jiān)控,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)上游源頭統(tǒng)一調(diào)控,，并借此機(jī)會(huì)厘清房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)政收入。如果房地產(chǎn)稅全面改革,，有利國(guó)家將兩者整合并軌,，因而政策信號(hào)作用較強(qiáng)。
圖片來源攝圖網(wǎng)
啟示
《通知》是對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)相關(guān)意見的進(jìn)一步深化,，結(jié)合之前中央“房住不炒”“三條紅線”等政策要點(diǎn),，中長(zhǎng)期看房地產(chǎn)稅全面改革是大勢(shì)所趨，對(duì)地方政府土地財(cái)政會(huì)造成實(shí)質(zhì)沖擊,，倒逼地方發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、做大創(chuàng)新增量,。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需持續(xù)聚焦人工智能,、智能制造、健康科技等新興產(chǎn)業(yè),，不斷強(qiáng)化科技服務(wù)內(nèi)核,，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
考慮“收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)”將進(jìn)一步制約地方政府虛增財(cái)力,、違規(guī)舉債等行為,，一定程度影響部分城投公司和政府平臺(tái)資產(chǎn)規(guī)模和現(xiàn)金流，潛在信用風(fēng)險(xiǎn)顯著上升,。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在與地方城投公司開展合作時(shí),，亟需強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)并豐富措施工具箱，同時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎布局北京,、上海,、深圳、廣州,、重慶,、廈門、海南等房地產(chǎn)稅改革預(yù)期試點(diǎn)城市和高房?jī)r(jià)區(qū)域,。
本文作者：國(guó)新未來科學(xué)技術(shù)研究院研究員 葛偉
